Milanówek: powstaje Plan ogólny dla miasta

Na terenie dawnego zakładu MIFAM ma powstać osiedle, mieszkańców Milanówka interesuje, czy tak będzie i jak miasto rozwiąże sprawę skażenia wód gruntowych na tym terenie? 

Inwestor wystąpił teraz do nas o Warunki zabudowy dla drugiego etapu inwestycji. Jest w nim zapewnienie, że mieszkańcy osiedla korzystaliby z własnych zasobów wody, co jest możliwe, bo na tym terenie jest kilka studni, w tym również  oligoceńska. To ważne bo miasto musi poradzić sobie z zapewnieniem mieszkańcom wody w momencie, gdy właśnie mierzymy się z tym problemem. Jednak wydanie Warunków zabudowy wymaga procedury i tak szybko nie nastąpi. Obecnie jesteśmy na etapie opiniowania inwestycji (drugi etap) z organami odpowiednimi m.in. w zakresie zanieczyszczeń wód. Właściciel terenu również zobowiązał się do rozwiązania problemu skażenia na terenie dawnej fabryki. 

A jeśli chodzi o etap pierwszy powstania osiedla, na który w grudniu 2022 r. zostały wydane warunki zabudowy, to z tego, co mi wiadomo, Starostwo kilka dni temu podjęło decyzję o ponownym przeanalizowaniu pozwolenia na budowę, jakie inwestor otrzymał. Podczas wydawania decyzji na pierwszy etap budowy, urząd nie posiadał informacji o skażeniu terenu. 

A jakość wody dla Milanówka? 

Jak miasto o nią dba i jak zadba w tej sytuacji?

To zadanie MPWiKu. Konkurs na stanowisko prezesa trwa. Mam nadzieję, że wybierzemy dobrego kandydata, który zrealizuje wizje miasta. 

Czy woda jest sprawdzana?

Tak badania są robione na bieżąco. Woda w naszym wodociągu jest zdatna do picia i nie jest zagrożona. Przypomnę, że skażenie dotyczyć może wód pobieranych z przydomowych studni, które według prawa mogą sięgać tylko do 30 m w głąb. 

Mam nadzieję, że nowy prezes MPWiK zaakceptuje plan, jaki mamy na zabezpieczenie wody w Milanówku. Na razie jednak nie zdradzę szczegółów.

Drugi ważny temat dla mieszkańców to: jaką pan ma możliwość obrony miasta przed pojawianiem się bloków i domów wielorodzinnych w miejscach, gdzie są małe domy jednorodzinne, wąskie ulice i wiele zieleni?

Rozpoczynamy procedurę sporządzenia Planu Ogólnego dla miasta. Dokument ten będzie pokazywał i określał jakie miejsca i obszary miasta mogą pełnić jakie funkcje. Na podstawie Planu Ogólnego będzie możliwe ustalenie szczegółowych zasad zagospodarowania danego terenu. 

Milanówek nie ma takiego planu?

Nie ma. Co więcej, tylko około 42 proc. powierzchni miasta jest objęta  miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, które mówią, co na  danym obszarze może się znajdować, co może powstać. Na e-mapie Milanówka widać, bardzo wyraźnie, które części miasta są objęte miejscowym planem zagospodarowania. Wprowadzają one różne ograniczenia, co podkreśla to, że są w różnych kolorach. Dzięki opisowi, który także można znaleźć w necie, można się dowiedzieć jaki charakter zabudowy jest w danych sektorach dopuszczalny. 

A pozostałe 58 proc. miasta? 

Czy każdy może, tam zbudować co chce? 

Obowiązują tam decyzje WZ, czyli dokumenty określające dopuszczalne warunki zabudowy. Wydaje je burmistrz na podstawie określonej procedury, której podstawowym elementem jest analiza urbanistyczna. Jeśli więc działka jest niezabudowana, a inwestor chce postawić na niej budynek mieszkalny jednorodzinny, to w obszarze analizy szukamy budynków podobnych i na podstawie ich parametrów obliczamy wskaźniki zabudowy dla danej działki. 

Jeśli ktoś występuje z wnioskiem na budowę budynku wielorodzinnego, czy gospodarczego, to w obszarze analizy szukamy budynków wielorodzinnych i na podstawie ich wielkości ustalamy wskaźniki dla nowej inwestycji. Obszar analizy jest wyznaczany zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jeśli nie ma Planu dla miasta, to burmistrz decyduje czy na przykład deweloper może zbudować nawet elegancki, ale jednak blok między małymi domami?

O tym, co można zbudować w danej gminie, decydują przede wszystkim przepisy. Jeśli inwestor wystąpi z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego, a w obszarze analizy są już takie budynki, to jest duża szansa, że decyzja będzie pozytywna. Analogiczna sytuacja jest w przypadku budynków wielorodzinnych. Jeśli w obszarze analizy występuje zabudowa wielorodzinna, to nie ma podstaw do wydania decyzji odmownej. Jednak kontynuacja zabudowy, to nie jedyne wytyczne, które muszą być spełnione, aby można było wydać pozytywną decyzję. Inwestycja musi spełniać m.in. warunki określone w art. 61 ust. 1 Ustawy o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym, taki jak np. dostęp działki do drogi publicznej czy zapewnienie infrastruktury technicznej. Oprócz tego każdy projekt decyzji wysyłamy do uzgodnień z organami określonymi w powyższej ustawie. 

Dlaczego planu dla miasta nie było i dopiero teraz ruszają prace nad nim?

Ostatni Miejscowy Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego Milanówka stracił ważność 31 grudnia 2003 r. Od tamtej pory plany miejscowe były uchwalane w oparciu m.in. o Studium. Obowiązujące Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Milanówka pochodzi z roku 1998 i jest już mocno przestarzałe. W 2014 r. podjęto uchwałę w sprawie przystąpienia do sporządzenia nowego studium. Prace nad nim przeciągały się głównie z powodu różnic w dokumentach źródłowych oraz zmian w dokumentach wyższego rzędu, które były konieczne do uwzględnienia  w Studium.  Nie pomogły również liczne zmiany kadrowe w Referacie odpowiedzialnym za tworzenie dokumentu oraz oczywiście czas pandemii. Prace nad Studium zaprzestano z uwagi na to, że we wrześniu zeszłego roku weszły w życie nowe przepisy, które mówią o tym, że obecne studia przestaną obowiązywać do roku 2026. Zastąpić ma je właśnie Plan Ogólny, który zgodnie z nowymi przepisami ma być obligatoryjny dla każdej gminy w Polsce. Baza danych stworzona do tej pory na potrzeby studium ma zostać wykorzystana do utworzenia tego nowego dokumentu.

Na ostatniej sesji Rady Miasta poprzedniej kadencji podjęto uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia Planu Ogólnego Miasta. 

Czy brak takiego Planu dla miasta nie otwiera drogi do różnych nadużyć?

Obecnie decyzje o pozwoleniu na budowę wydawane są przez Starostę Grodziskiego na podstawie obowiązujących planów miejscowych oraz decyzji o warunkach zabudowy. Zarówno w przypadku planów miejscowych, jak i warunków zabudowy, ich interpretacja zależy od organu wydającego, a zgodnie  Prawem budowlanym jest nim właśnie Starosta.  Zadaniem burmistrza jest zaś wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz utworzenie planów miejscowych zgodnie z obowiązującymi przepisami. Brak Planu Ogólnego nie jest więc furtką do obchodzenia, czy naciągania prawa. 

Ponadto, Plan Ogólny, jak wskazuje nazwa, będzie „ogólny”, czyli będzie wytyczał kierunki do uchwalania planów miejscowych. Warunki zabudowy również będą musiały być wydawane zgodnie z tym planem. Jego zadaniem będzie wskazanie poszczególnych stref na terenie miasta, takich jak strefa zabudowy mieszkaniowej, strefa zieleni sportu i rekreacji. Nie będzie on jednak wyznaczał konkretnych wskaźników dla danego terenu. To będzie zadaniem planów szczegółowych oraz warunków zabudowy. 

Idealną sytuacją byłoby pokrycie całego miasta planami miejscowymi?

Tak. Zmian wymagają również obecnie obowiązujące dokumenty, które często są już bardzo nieaktualne. Dla inwestora, który chce kupić działkę, na pewno lepszym rozwiązaniem jest plan miejscowy, ponieważ wtedy wie, w jakiej strefie jest położona dana nieruchomość i co można na niej zbudować. 

Na razie nie jesteśmy w stanie zagwarantować, że po uchwaleniu Planu Ogólnego całe miasto pokryje się planami miejscowymi, ponieważ procedura ich tworzenia jest skomplikowana, długotrwała i kosztowna. Jednakże będziemy się starali sukcesywnie zmieniać stare plany oraz tworzyć nowe. 

CZYTAJ TEŻ: